دستور فروش ملک مشاع بازداشتی

فرآیند دستور فروش ملک مشاع بازداشتی یا در رهن، یکی از پیچیده ترین مسائل حقوقی در حوزه املاک است که نیازمند آگاهی کامل از قوانین و رویه های قضایی است. این دستور راهکاری برای پایان دادن به شراکت در ملکی است که قابل افراز نیست و همزمان تحت توقیف یا رهن قرار دارد.

مالکیت مشاعی، که در آن چند نفر به طور همزمان و بدون تعیین دقیق سهم فیزیکی، مالک یک مال غیرمنقول هستند، می تواند به دلایل گوناگونی از جمله انحصار وراثت یا سرمایه گذاری مشترک شکل گیرد. هرچند این نوع مالکیت دارای مزایایی است، اما اغلب با چالش هایی مانند عدم توافق شرکا بر نحوه اداره یا بهره برداری از ملک همراه می شود. در چنین شرایطی، یکی از راهکارهای قانونی برای پایان دادن به این شراکت، درخواست افراز (جداسازی) ملک است. اما اگر ملک به دلایل فنی یا ثبتی قابل افراز نباشد، قانونگذار راهکار دستور فروش ملک مشاع را پیش بینی کرده است.

این فرآیند به خودی خود دارای پیچیدگی هایی است، اما زمانی که پای بازداشت یا رهن نیز به میان می آید، ابعاد حقوقی موضوع دوچندان دشوارتر می شود. ملک بازداشتی به مالی گفته می شود که به دستور مراجع قضایی یا اجرایی برای تضمین دین یا اجرای حکم، از نقل و انتقال آن جلوگیری شده است؛ و ملک در رهن، وثیقه تضمین دین در یک قرارداد رهن است. تضاد بین حقوق شرکا برای فروش ملک و حقوق مرتهن یا توقیف کننده، سوالات حقوقی مهمی را مطرح می کند. این مقاله به صورت جامع و کاربردی به بررسی این فرآیند پیچیده، از مفاهیم اولیه تا جزئیات اجرای مزایده و نکات تکمیلی، با تکیه بر رویه های قضایی و نظریات مشورتی معتبر اداره کل حقوقی قوه قضائیه، خواهد پرداخت. هدف اصلی این است که خوانندگان را با تمامی ابعاد حقوقی فروش ملک مشاعی که تحت بازداشت یا رهن قرار دارد، آشنا سازیم و راهنمایی روشن برای اتخاذ تصمیمات صحیح ارائه دهیم.

مفاهیم پایه و پیش زمینه های دستور فروش ملک مشاع

درک صحیح از دستور فروش ملک مشاع بازداشتی، مستلزم شناخت مفاهیم بنیادین مالکیت مشاعی و سازوکارهای قانونی مرتبط با آن است. این بخش به تشریح این پیش زمینه ها می پردازد.

ملک مشاع و ماهیت مالکیت مشاعی

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چند نفر به طور همزمان و به نسبت سهم مشخص، مالک آن هستند؛ بدون آنکه سهم هر یک به صورت فیزیکی از سایر سهم ها جدا شده باشد. مالکیت مشاعی می تواند به دلایل مختلفی نظیر ارث، هبه یا خرید مشترک ایجاد شود. این نوع مالکیت با مالکیت مفروز تفاوت دارد، که در آن هر فرد مالک قطعه ای مشخص و جداگانه از ملک است. وجود شراکت در ملک مشاع، اغلب منجر به نیاز به افراز یا در صورت عدم قابلیت افراز، فروش آن می شود.

دستور فروش ملک مشاع: چیستی و ماهیت حقوقی

زمانی که شرکای یک ملک مشاع بر سر نحوه استفاده یا تقسیم آن به توافق نمی رسند و ملک نیز قابلیت افراز و تقسیم فیزیکی را ندارد، راهکار قانونی دستور فروش ملک مشاع مطرح می شود. این دستور، بر اساس ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع صادر می گردد و به دادگاه اجازه می دهد تا ملک را به مزایده گذاشته و بهای آن را بین شرکا تقسیم کند. ماهیت حقوقی دستور فروش با حکم و قرار قضایی متفاوت است. دستور فروش یک تصمیم اداری-قضایی است که فاقد جنبه ترافعی است، به این معنی که مستلزم رسیدگی قضایی دقیق با حضور طرفین و صدور رای ماهوی نیست. این تفاوت در ماهیت، آثار حقوقی مهمی دارد؛ از جمله اینکه دستور فروش اصولاً قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی نیست، اما دادگاه صادرکننده می تواند در صورت پی بردن به اشتباه، از دستور خود عدول کند.

فرآیند اولیه قبل از درخواست دستور فروش

قبل از اینکه بتوان درخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه ارائه داد، لازم است که مراحل مشخصی طی شود. نخستین گام، درخواست افراز ملک از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. اگر ملک از نظر فنی و ثبتی قابلیت تقسیم داشته باشد، اداره ثبت اقدام به افراز آن می کند. اما اگر ملک قابل افراز نباشد، رئیس اداره ثبت تصمیمی مبنی بر عدم قابلیت افراز صادر می نماید. این تصمیم قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی است. چنانچه به این تصمیم اعتراضی وارد نشود یا دادگاه اعتراض را رد کند، گواهی قطعیت عدم افراز صادر می شود. اخذ این گواهی، شرط اساسی و لازم برای ارائه درخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه است.

چالش اصلی: ملک مشاع بازداشتی یا در رهن

پیچیدگی اصلی در موضوع دستور فروش ملک مشاع بازداشتی زمانی آغاز می شود که بخشی از ملک یا تمام آن، تحت توقیف قضایی یا رهن یک طلبکار قرار گرفته باشد. این وضعیت، حقوق سایر شرکا، طلبکاران و خریداران بالقوه را تحت تاثیر قرار می دهد و نیازمند بررسی دقیق ابعاد قانونی است.

تعریف حقوقی بازداشت (توقیف) و رهن در املاک

بازداشت ملک یا توقیف قضایی، به وضعیتی اطلاق می شود که مراجع قضایی یا اجرایی برای تضمین پرداخت یک دین یا اجرای یک حکم، نقل و انتقال و هرگونه تصرف حقوقی در ملک را ممنوع اعلام می کنند. هدف از بازداشت، حفظ حقوق بستانکار و جلوگیری از فرار مدیون از پرداخت بدهی است. در مقابل، رهن ملک به معنای قرار دادن مال غیرمنقول به عنوان وثیقه برای تضمین یک دین است. در عقد رهن، مدیون (راهن) ملک خود را نزد بستانکار (مرتهن) به عنوان وثیقه قرار می دهد تا در صورت عدم پرداخت دین در موعد مقرر، مرتهن بتواند از طریق فروش ملک، طلب خود را وصول کند. اثر حقوقی مشترک هر دو، محدود کردن حق مالک در نقل و انتقال ملک است.

امکان صدور دستور فروش برای ملک مشاع در بازداشت یا رهن

مسئله امکان صدور دستور فروش ملک مشاع بازداشتی یا در رهن، همواره مورد بحث حقوقدانان و مراجع قضایی بوده است. دیدگاه های اولیه بعضاً بر ممنوعیت فروش چنین املاکی تأکید داشتند. اما رویه قضایی غالب و نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، این ممنوعیت را مطلق ندانسته و امکان صدور دستور فروش را با رعایت شرایط خاص تأیید کرده اند.

بر اساس رویه قضایی کنونی و نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، صدور دستور فروش ملک مشاع که در بازداشت یا رهن است، با حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده بلامانع است.

ماده 55 قانون اجرای احکام مدنی نیز در این زمینه راهگشا است. این ماده بیان می دارد که هرگاه مال توقیف شده قبل از انجام مزایده به نحوی فک رهن یا رفع بازداشت شود یا متقاضی فروش، دیون مربوطه را تودیع کند، مزایده بلامانع خواهد بود. نظریات مشورتی متعددی نیز این رویه را تأیید کرده اند. به عنوان مثال، نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۲۲۶۷ مورخ ۱۳۹۶/۹/۲۲ تصریح می کند که حتی اگر دادگاه در زمان صدور دستور فروش از رهن بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش را با حفظ حقوق مرتهن صادر می کند. همچنین نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۶۴ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۰۲ بیان داشته است که دستور فروش با اشکالی مواجه نیست، اما فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف کننده مقدم و یا مرتهن امکان پذیر نیست و باید مقررات ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی رعایت شود.

شرایط و الزامات خاص در صورت وجود بازداشت یا رهن

برای صدور و اجرای موفق دستور فروش ملک مشاع بازداشتی یا در رهن، رعایت شرایط و الزامات حقوقی خاصی ضروری است:

1. استعلام وضعیت ثبتی: دادگاه صادرکننده دستور فروش موظف است قبل از صدور دستور، از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام کند تا از وضعیت بازداشت، رهن یا سایر موانع نقل و انتقال ملک مطلع شود.
2. تصریح به حفظ حقوق ذی نفع: در متن دستور فروش صادره توسط دادگاه، باید به صراحت قید شود که فروش ملک با حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده انجام می شود.
3. تودیع دیون یا رضایت ذی نفع: یکی از مهمترین الزامات، تودیع کلیه دیون و خسارات قانونی مربوط به رهن یا بازداشت توسط متقاضی فروش، یا اخذ رضایت کتبی از مرتهن یا توقیف کننده، قبل از برگزاری مزایده است.

فرآیند عملی و حقوقی درخواست دستور فروش ملک مشاع بازداشتی/در رهن

پس از درک مفاهیم و چالش های اولیه، گام بعدی شناخت فرآیند عملی و حقوقی درخواست دستور فروش ملک مشاع بازداشتی در مراجع قضایی است. این فرآیند دارای جزئیات و تشریفات خاص خود می باشد.

طرفین درخواست و صلاحیت مرجع رسیدگی

هر یک از شرکای ملک مشاع می تواند به عنوان متقاضی، درخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کند. نکته حائز اهمیت این است که تمامی شرکای دیگر ملک مشاع باید طرف دعوا قرار گیرند. عدم طرف دعوا قرار دادن تمامی شرکا، می تواند منجر به صدور قرار رد درخواست شود. از نظر صلاحیت، رسیدگی به درخواست دستور فروش ملک مشاع در صلاحیت ذاتی و محلی دادگاه های عمومی حقوقی است؛ یعنی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.

محتوای دادخواست/درخواست صدور دستور فروش

درخواست دستور فروش ملک مشاع، در قالب دادخواست به دادگاه تقدیم می گردد. این دادخواست باید حاوی اطلاعات و مدارک زیر باشد:

• مدارک شناسایی متقاضی.
• اسناد مالکیت ملک مشاع.
• گواهی قطعیت عدم افراز صادره از اداره ثبت یا دادگاه.
• در صورت اطلاع از وضعیت بازداشت یا رهن، اشاره به آن در دادخواست و درخواست استعلام مجدد از اداره ثبت.

در صورتی که ملک فاقد سابقه ثبتی باشد، درخواست به حکم به فروش تغییر ماهیت می دهد و قابلیت تجدیدنظرخواهی پیدا می کند و نیاز به تعیین وقت رسیدگی در دادگاه خواهد بود.

مراحل رسیدگی در دادگاه

مراحل رسیدگی به درخواست دستور فروش ملک مشاع بازداشتی در دادگاه به شرح زیر است:

1. عدم نیاز به تعیین وقت رسیدگی (در املاک ثبت شده): در خصوص املاک دارای سابقه ثبتی که گواهی عدم افراز برای آن ها صادر شده است، دادگاه معمولاً نیازی به تعیین وقت رسیدگی ندارد و صرفاً مدارک و استعلامات را بررسی می کند.
2. بررسی مدارک و استعلامات: دادگاه به دقت مدارک ارائه شده، به ویژه گواهی عدم افراز و نتایج استعلام از اداره ثبت را بررسی می کند.
3. صدور دستور فروش: پس از اطمینان از عدم قابلیت افراز و رعایت تمامی تشریفات، دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می کند. در صورت وجود بازداشت یا رهن، باید در متن دستور صراحتاً به حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده اشاره شود.
4. قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی: دستور فروش اصولاً قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی نیست. اما دادگاه صادرکننده می تواند در صورت پی بردن به اشتباه، از دستور خود عدول کند.

اجرای دستور فروش و مزایده ملک مشاع بازداشتی/در رهن

پس از صدور دستور فروش توسط دادگاه، نوبت به مرحله اجرای آن می رسد که مهمترین بخش در فرآیند دستور فروش ملک مشاع بازداشتی است. این مرحله شامل ارزیابی ملک، برگزاری مزایده و تقسیم ثمن حاصل از فروش می باشد.

ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام و تشریفات اولیه

پرونده دستور فروش ملک مشاع پس از صدور توسط دادگاه، بدون نیاز به صدور اجرائیه، به واحد اجرای احکام مدنی دادگستری ارجاع می شود. همچنین، به دلیل ماهیت دستور بودن، اخذ نیم عشر دولتی در این مورد منتفی است.

ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

واحد اجرای احکام در اولین اقدام، ارزیابی ملک را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس موظف است با بررسی دقیق ملک، قیمت واقعی و روز آن را تعیین کند. در صورتی که ملک در بازداشت یا رهن باشد، این وضعیت باید توسط کارشناس لحاظ شود و در تعیین قیمت پایه مزایده منعکس گردد. نظریه کارشناسی دارای مدت اعتبار مشخصی است و ممکن است نیاز به تجدید ارزیابی باشد.

برگزاری مزایده ملک مشاع بازداشتی/در رهن

پس از قطعیت نظریه کارشناسی، واحد اجرای احکام اقدام به تعیین وقت مزایده و انتشار آگهی می کند. اطلاع رسانی صحیح و کامل درباره وقت مزایده به تمامی شرکا و ذی نفعان (شامل مرتهن و توقیف کننده) اهمیت حیاتی دارد. عدم ابلاغ وقت مزایده می تواند از موجبات ابطال آن باشد. در مورد ملک مشاع بازداشتی یا در رهن، لازم است حقوق مرتهن یا توقیف کننده قبل از انجام مزایده رعایت شود. این امر می تواند از طریق فک رهن، جلب رضایت کتبی مرتهن یا تودیع کلیه دیون و خسارات قانونی توسط متقاضی فروش صورت گیرد. اگر خریدار وجود نداشته باشد، مزایده بنا به درخواست هر یک از شرکا تجدید می شود. رویه قضایی، محدودیتی برای تعداد دفعات تجدید مزایده قائل نیست.

تقسیم ثمن حاصل از فروش

پس از برگزاری موفقیت آمیز مزایده و فروش ملک، ثمن (بهای) حاصل از فروش به شرح زیر تقسیم می شود:

1. کسر هزینه های اجرایی: ابتدا هزینه های مربوط به کارشناسی، انتشار آگهی مزایده و سایر هزینه های اجرایی از کل مبلغ کسر می شود.
2. اولویت پرداخت طلب مرتهن/توقیف کننده: در صورتی که ملک بازداشتی یا در رهن بوده باشد و حقوق ذی نفع قبلاً تودیع نشده باشد، طلب مرتهن یا توقیف کننده از محل سهم مربوطه از مبلغ فروش، با اولویت پرداخت می گردد.
3. تقسیم مابقی وجوه: مابقی وجوه، پس از کسر هزینه ها و پرداخت دیون احتمالی، به نسبت قدرالسهم بین شرکای ملک مشاع تقسیم می شود.

تخلیه ملک و تحویل به برنده مزایده

پس از پایان فرآیند مزایده و انتقال سند به نام برنده مزایده، وظیفه واحد اجرای احکام به پایان می رسد. واحد اجرای احکام وظیفه ای برای تخلیه قهری ملک و تحویل آن به برنده مزایده ندارد. بنابراین، اگر متصرف یا یکی از شرکا حاضر به تخلیه ملک نباشد، برنده مزایده باید دعوای جداگانه خلع ید یا رفع تصرف عدوانی را علیه متصرف در دادگاه صالح مطرح کند.

نکات تکمیلی، رویه های خاص و تحلیل های حقوقی

در فرآیند دستور فروش ملک مشاع بازداشتی، نکات حقوقی و رویه های قضایی خاصی وجود دارد که آشنایی با آن ها برای تمامی ذی نفعان ضروری است. این بخش به بررسی این موارد می پردازد.

تفاوت املاک دارای سابقه ثبتی و فاقد سابقه ثبتی

دستور فروش موضوع ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، صرفاً برای املاک دارای سابقه ثبتی صادر می شود. در این حالت، دادگاه بدون نیاز به تعیین وقت و رسیدگی ترافعی، دستور فروش را صادر می کند که ماهیت اداری-قضایی دارد و قابل تجدیدنظرخواهی نیست. اما برای املاک فاقد سابقه ثبتی، دادگاه پس از بررسی و احراز عدم قابلیت افراز، حکم به فروش ملک مشاع را صادر می کند. این حکم یک رأی ماهوی محسوب می شود و برخلاف دستور فروش، قابل تجدیدنظرخواهی است. بنابراین، در املاک غیرثبتی، خواسته صحیح تقسیم مال مشاع از طریق فروش است.

تاثیر حق سرقفلی بر دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش مال مشاع اختصاص به عرصه و اعیان اموال دارد و در مورد سرقفلی وجاهت قانونی ندارد. اگر ملکی دارای حق سرقفلی باشد و دستور فروش ملک مشاع برای آن صادر شود، این فروش صرفاً شامل عرصه و اعیان ملک خواهد بود و خللی به حق کسب، پیشه یا سرقفلی مستأجر وارد نمی کند. دادگاه در تصمیم خود باید صراحتاً به مستثنی بودن سرقفلی از عین ملک اشاره کند. خریدار جدید، ملک را با حفظ حق سرقفلی خریداری می کند.

حقوق زوجه و ورثه در ملک مشاع بازداشتی/در رهن

در مواردی که یکی از شرکای ملک مشاع فوت می کند و ملک بخشی از ترکه متوفی است، حقوق ورثه و زوجه (همسر) متوفی مطرح می گردد. زوجه می تواند حق خود (مانند مهریه یا سهم الارث) را از عین اموال غیرمنقول استیفا کند. بنابراین، در دعوای تقسیم یا فروش مال مشاعی، زوجه متوفی نیز لزوماً باید طرف دعوا قرار گیرد. حتی اگر حق زوجه تأمین نشود، وی نیز می تواند درخواست دستور فروش ملک مشاعی و دریافت حق السهم خود را تقدیم دادگاه کند.

انتقال سهم مشاع بعد از صدور دستور فروش

اگر پس از صدور دستور فروش ملک مشاع و قبل از برگزاری مزایده، یکی از شرکا سهم مشاع خود را به شخص دیگری منتقل کند، رویه های متفاوتی وجود دارد. برخی مراجع قضایی معتقدند این انتقال خللی به دستور فروش وارد نمی کند، زیرا انتقال گیرنده قائم مقام مالک قبلی می شود. اما اگر انتقال پس از مزایده صورت پذیرد و خریدار جدید درخواست ابطال مزایده را نماید، باز هم رویه ها متفاوت است؛ گروهی مزایده را صحیح می دانند و گروهی آن را نسبت به سهم منتقل شده، غیرنافذ و قابل ابطال. برای جلوگیری از این پیچیدگی ها، بررسی دقیق وضعیت قبل از هرگونه انتقال ضروری است.

وضعیت حقوقی خریدار عادی سهم مشاع بازداشتی

فردی که تنها بر اساس یک مبایعه نامه عادی، سهم مشاعی از ملکی را که سابقه ثبتی دارد خریداری کرده باشد، نمی تواند مستقلاً درخواست دستور فروش ملک مشاع را تقدیم کند. صدور دستور فروش منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی کافی نیست. تا زمانی که سهم مشاع به صورت رسمی منتقل نشده باشد، درخواست خریدار عادی قابل پذیرش و استماع نیست.

امکان طرح دعوای اعتراض ثالث نسبت به دستور فروش

دستور فروش رأی نیست، لذا طرح دعوای اعتراض ثالث به استناد مواد 417 و 418 قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به آن منتفی است. اما با توجه به اینکه دستور اصولاً قابل عدول است، چنانچه مرجع صادرکننده به هر دلیلی، از جمله اعتراض ثالث که مدعی حقی در مال است، عدول از آن را لازم تشخیص دهد، می تواند مستدلاً از این دستور عدول کند.

اگر یکی از شرکا محجور باشد

اگر یکی از شرکای ملک مشاع، محجور باشد، فروش اموال غیرمنقول وی توسط قیم مستلزم رعایت غبطه محجور و تصویب دادستان است. این قاعده در مورد اموال مفروز و مشاع محجور جاری است. لذا در فرآیند دستور فروش ملک مشاع بازداشتی که شریک محجور دارد، علاوه بر تشریفات قانونی، موافقت دادستان نیز باید اخذ شود.

---

ویژگی	دستور فروش ملک مشاع	حکم به فروش ملک مشاع
نوع ملک	دارای سابقه ثبتی	فاقد سابقه ثبتی
ماهیت حقوقی	دستور اداری-قضایی	حکم قضایی (رأی ماهوی)
قابلیت اعتراض/تجدیدنظر	اصولاً خیر (امکان عدول دادگاه)	بله
نیاز به اجرائیه	خیر	بله
اخذ نیم عشر دولتی	خیر	بله
نیاز به تعیین وقت رسیدگی	معمولاً خیر	بله

همچنین، در صورت عدم توافق شرکا بر فروش ملک مشاع، رویه غالب قضایی قائل به امکان طرح درخواست ارسال پرونده به واحد اجرای احکام از سوی هریک از شرکای ملک، حتی شرکای خوانده در پرونده هستند، هرچند نظر اقلیت قضات صرفاً قائل به قبول درخواست از سوی متقاضی (خواهان) می باشند. این امر به تسهیل فرآیند فروش و جلوگیری از بن بست های احتمالی کمک می کند.

نتیجه گیری

دستور فروش ملک مشاع بازداشتی یک فرآیند حقوقی پیچیده است که در آن، تلاقی حقوق مالکین مشاعی با حقوق مرتهن یا توقیف کننده، چالش های منحصر به فردی را ایجاد می کند. در این مقاله به صورت جامع به بررسی مفاهیم پایه، رویه های قضایی غالب، شرایط و الزامات صدور و اجرای این دستور پرداختیم. مشخص شد که با وجود بازداشت یا رهن، صدور دستور فروش با حفظ حقوق ذی نفعان امکان پذیر است، مشروط بر آنکه تمامی تشریفات قانونی، به ویژه تودیع دیون یا جلب رضایت طلبکار، به دقت رعایت شود.

پیچیدگی مراحل از اخذ گواهی عدم افراز تا برگزاری مزایده و تقسیم ثمن، لزوم آگاهی عمیق و بهره گیری از مشاوره حقوقی تخصصی را بیش از پیش نمایان می سازد. در چنین مواردی، اشتباهات کوچک می تواند منجر به تضییع حقوق و تحمیل هزینه های سنگین شود. بنابراین، برای اطمینان از طی صحیح مسیر قانونی و حفظ حقوق خود، اکیداً توصیه می شود پیش از هر اقدامی با وکلای متخصص در حوزه دعاوی ملکی و اسناد مشاع مشورت نمایید.